Au-delà du Saint-Graal/Beyond the Holy Grail

Il y avait une raison pourquoi j’avais qualifié l’Université du Michigan de Saint-Graal des maisons à rabais: beaucoup de maisons à bas prix. Toutefois, ce qui fait de Michigan-Ann Arbor le Saint-Graal des maisons à rabais vient avec un défaut majeur: la distance desdites maisons au campus. Quand vous avez à vous déplacer sur 60 kilomètres chaque jour pour que vous puissiez posséder une maison à 10 000$, probablement payée au comptant, c’est sûr que vous pouvez posséder une maison d’ici à deux ans, et que vous pourriez faire des réparations pendant les années résiduelles de votre PhD, mais ce n’est pas la meilleure solution pour ceux qui ne détiennent pas de permis de conduire.

Il se trouve qu’il y a quatre demandes en attente pour lesquelles je pourrais avoir une maison jusqu’à environ 30 000$ (plus que ça et la mise de fonds aurait été problématique, lorsque jumelé aux dépenses auxiliaires comme la taxe de bienvenue, des réparations d’urgence), moyennant le plan qui aurait été applicable (avec quelques modifications au cadre financier pour tenir compte de la mise de fonds accrue et/ou de plus faibles revenus) au Saint-Graal. Et non, je n’ai pas soudainement gagné un titre de courtier immobilier agréé… Malgré cela, même au-delà du Saint-Graal, vous avez tout de même besoin d’une voiture et d’un permis de conduire parce qu’il est impossible de vivre dans aucune des quatre villes ci-dessous sans avoir de voiture alors qu’on est propriétaire de maison (les universités sur ma liste où j’ai des demandes en attente sont entre parenthèses):

  • Philadelphie (UPenn)
  • Pittsburgh (Carnegie Mellon)
  • Saint-Louis (WUSTL)
  • South Bend (Notre Dame)

Je crois prudent de budgéter, en même temps que la mise de fonds, un peu d’argent pour des réparations (la plupart du temps, il faut effectuer des réparations), la taxe de bienvenue, ainsi que tout autre frais découlant de l’accès à la propriété. Pour cette fourchette de prix, cependant, il faut s’attendre à 1200 pieds carrés de superficie habitable au plus. Et encore, la plupart du temps, ce sera soit une coquille vide (complete shell), une autre maison qui requiert des sommes considérables en réparations, dans un quartier mal famé, ou même une combinaison de tous ces éléments. Voilà pourquoi même le Saint-Graal des maisons à rabais donnait une opportunité trop facile pour être vraie! Néanmoins, voici mon hypothétique cadre financier (à Philadelphie):


 

Revenus: 2 400-2 450$/mois (imposables)

Dépenses invariantes sous changement mode de propriété:

  • Nourriture et hygiène personnelle: 150-200$/mois
  • Téléphone/Internet: 100$/mois
  • Voiture: 200-300$/mois

Années 1-2 (pré-hypothèque)

  • Loyer: 600-800$/mois (1 colocataire; peut être fort différent avec 0 ou plus de colocs)
  • Services publics: 100-200$/mois (dépendant de si le bail requiert que les locataires paient pour les services publics ou non)
  • Livres: 1 000$ pour l’année

Années 3+ (une fois que l’hypothèque est contractée; la mise de fonds disponible dépend des baux des 2 premières années et, de là, la valeur de la maison, et par conséquent, de l’hypothèque)

  • Hypothèque: 350-600$/mois
  • Taxes municipales: 150-200$/mois
  • Services publics: 200-300$/mois
  • Assurance-maison: 100-150$/mois

Il va de soi que, plus j’attends pour faire la mise de fonds, et moins je pourrai utiliser la maison. Comme ça aurait été le cas à Michigan et la maison à Detroit qui en aurait résulté (et je crois que la maison à Detroit aurait été achetée au comptant, auquel cas j’aurais mis de l’argent de côté pour des réparations à faire de gré à gré et, à la soutenance, les gros travaux seraient terminés) j’aurais eu des ennuis avec le visa étudiant si je ne soutenais pas d’ici à la fin de la 5e année de doctorat.

Toutefois, même si vous avez une pré-approbation en bonne et due forme, ce n’est pas n’importe quelle banque qui peut vous faire une hypothèque en-deçà de 50 000$. Les grandes banques états-uniennes peuvent être réticentes à faire des prêts pour des sommes comme ça, voire refusent carrément, alors que de plus petites banques peuvent néanmoins le faire; dans tous les cas, des taux d’intérêt concurrentiels signifieraient autour de 3.5-4%, moyennant une mise de fonds de 25%. Ce plan n’est donc pas pour les coeurs sensibles.


I labeled the University of Michigan the Holy Grail of cheap houses for a reason: lots of houses at dirt cheap prices. However, what makes Michigan-Ann Arbor the holy grail of cheap houses comes with one major drawback: the distance of these cheap houses to campus. When you have to commute for 60 kilometers every day just so that you can own a $10k house, and likely paid in cash, sure, you may end up with a house in two years’ time, and do some repairs over the remaining years of your PhD, but it’s not the best solution for those without a driving license.

I still have four applications pending whose acceptance would open up an opportunity to buy a house for up to $30,000 (more than that and the down payment would be problematic, when coupled to the auxiliary expenditures, such as the welcome tax, emergency repairs) with the game plan that would be applicable (with a few budgetary modifications to take in account a higher down payment and/or lower income) at the Holy Grail. And no, I didn’t suddenly become a licensed realtor. Despite this, and even beyond the Holy Grail, you still need a car and a driving license because it’s impossible to live in any of these four cities without a car while you’re a homeowner (the universities on my application list where I have applications pending are in parentheses):

  • Philadelphia (UPenn)
  • Pittsburgh (Carnegie Mellon)
  • St. Louis (WUSTL)
  • South Bend (Notre Dame)

I believe it is prudent to budget, together with the down payment, a bit of money for repairs (most of the time, repairs are necessary to some extent), welcome tax, as well as any other fee resulting from home ownership. For this price range, however, one shold expect 1,200 habitable square feet at most. And again, most of the time, it will be a complete shell, another house requiring extensive repairs, in bad neighborhoods or even a combination of the above. This is why even the Holy Grail of cheap houses made home ownership too easy to be true! Nevertheless, here’s my hypothetical budget (in Philadelphia)


Revenues: $2,400-2,450/month (taxable)

Expenditures invariant under property mode change:

  • Food and personal hygiene: $150-200/month
  • Telephone/Internet: $100/month
  • Car: $200-300/month

Years 1-2 (pre-mortgage)

  • Rent: $600-800/month (1 roommate; can be quite different with 0 or more roommates)
  • Utilities: $100-200/month (depends on whether the lease makes tenants pay for the utilities or not)
  • Books: $1,000 for the year

Years 3+ (once the mortgage is taken out; the down payment will depend on the last two years’ leases and, from there, the value of the house and hence the mortgage)

  • Mortgage: $350-600/month
  • Property taxes: $150-200/month
  • Utilities: $200-300/month
  • Home insurance: $100-150/month

It is obvious that, the more I wait to make the down payment, the less I will be able to use the house. As it would be the case at Michigan and the house in Detroit that would ensue (and I believe that the house in Detroit would have been bought without a mortgage, in which case I would save up to pay for repairs to be done gradually and, at defense, the big works would be completed) I would run into trouble for student visa if I didn’t defend by the end of year 5.

However, even if you duly got pre-approved for a mortgage, it’s just not any bank that would lend you a mortgage below $50,000. The big US banks would be reluctant to lend you this little for a mortgage, or even outright refuse to do so, while the smaller banks will still do so; in all cases, concurrential interest rates would mean about 3.5-4%, assuming a 25% down payment. This plan is thus not for the faint of heart.

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